相続後の不動産売却｜一般媒介と専任媒介のメリット・デメリット

相続した不動産を売るときの媒介契約は、一般媒介（複数の会社に依頼できる）・専任媒介（1社だけ）・専属専任媒介の3つです。専任媒介は契約期間が3か月以内で、2週間に1回以上の報告と、レインズへの登録が義務になっています。 

相続登記が無事に終わり、次はいよいよ売却、となったとき、不動産会社からよく聞かれるのが「どの媒介契約にしますか？」という質問です。 

一般媒介か、専任媒介かによって、不動産会社の動き方や、売却の進めやすさは変わってきます。この記事では、それぞれの特徴と、相続不動産の売却で気をつけたい見方を整理します。

この記事の内容
・媒介契約とは何か
・一般媒介契約のメリット・デメリット
・専任媒介契約のメリット・デメリット
・3つの媒介契約を比べる　どちらが向いているか
・相続実務の現場から見た注意点
・迷うのは契約の種類より、相続人の方針
・あわせて読む
・まとめ

媒介契約とは何か 

媒介契約とは、不動産を売りたい人が、不動産会社に「買主を探してもらうための契約」を結ぶことです。相続不動産の売却では、この媒介契約の選び方によって、情報の出し方や不動産会社の動き方が変わります。 

よく使われるのは、一般媒介契約と専任媒介契約です。さらに制約の強い専属専任媒介契約もありますが、まずは一般媒介と専任媒介の違いを押さえておくと、整理しやすいと思います。 

一般媒介契約のメリット・デメリット

一般媒介契約は、複数の不動産会社と同時に契約できる形です。いろいろな窓口から買主を探したいときに使いやすい契約形態です。 

よいところは、次の3つです。 

• 複数の不動産会社に依頼できるため、人気エリアでは買主と出会う窓口が広がりやすい
• 不動産会社どうしの競争が働き、条件面で工夫が出ることがある
• 1社に絞りきれないときでも、動き始めやすい 

気をつけたいところは、次の3つです。 

• 不動産会社の側に「他社で決まるかもしれない」という意識が働き、広告や販売活動が控えめになることがある
• 定期的に活動を報告する義務がないため、販売状況が見えにくくなりやすい（購入の申込みがあったときの報告は、一般媒介でも義務です）
• 複数の会社とのやり取りが必要になり、相続人どうしの連絡調整が増えることがある 

専任媒介契約のメリット・デメリット 

専任媒介契約は、特定の1社だけに依頼する形です。信頼できる担当者に、ある程度まとまった形で任せたいときに選ばれることが多い契約形態です。 

よいところは、次の3つです。

• 不動産会社にとって成約時の見通しが立ちやすく、販売活動に力を入れやすい
• 2週間に1回以上の活動報告があるため、状況を把握しやすい
• 窓口が一本化されるため、相続人の側の連絡調整が比較的しやすい

気をつけたいところは、次の3つです。

• その1社の能力や誠実さに、結果が左右されやすい
• ほかの会社と比べにくくなることがある
• 物件情報の出し方によっては、いわゆる囲い込みのような不適切な動きに注意が必要な場面もある 

囲い込みとは、売主と買主の両方から仲介手数料を得るために、取引の状況を隠すなどして、売主の意向に反して、ほかの不動産会社に物件を紹介しないことです。2025年1月からは、専任媒介・専属専任媒介でレインズ（不動産会社どうしが物件の情報を共有するしくみ）に登録した物件について、「公開中」「書面による購入申込みあり」「売主都合で一時紹介停止中」といった取引状況の登録が義務になりました。

売主も、不動産会社から受け取る登録証明書の二次元コードから、自分の物件の取引状況を確かめられます。頼んだ覚えのない「売主都合で一時紹介停止中」になっていたら、依頼した不動産会社に問い合わせます。 

3つの媒介契約を比べる　どちらが向いているか 

下の図は、3つの媒介契約を、宅地建物取引業法の決まりで比べたものです。

• 依頼できる会社：一般媒介は複数の会社に依頼できます。専任媒介と専属専任媒介は1社だけです
• 自分で見つけた買主との契約：一般媒介と専任媒介では、親族や知人など、自分で見つけた買主と直接契約できます（専任媒介では、不動産会社への通知が要り、それまでにかかった費用を請求されることがあります）。専属専任媒介ではできず、契約すると違約金を求められることがあります
• 契約期間：専任媒介と専属専任媒介は3か月以内で、更新は売主からの申出があったときだけです。一般媒介には、法律の上限はありません（国の標準媒介契約約款では、一般媒介も3か月以内です）
• 活動の報告：専任媒介は2週間に1回以上、専属専任媒介は1週間に1回以上です。一般媒介に定期報告の義務はありませんが、購入の申込みがあったときの報告は、どの契約でも必要です
• レインズへの登録：専任媒介は契約から7日以内、専属専任媒介は5日以内です（不動産会社の休業日を除きます）。一般媒介では義務ではありません 

向いているのは、一般媒介なら、人気エリアで、多くの窓口を持ちたい方、専任媒介なら、信頼できる担当者に、ある程度任せて進めたい方です。気をつけたいのは、一般媒介では販売活動が控えめになることがあり、専任媒介では担当会社の力量や姿勢に影響されやすいことです。

相続実務の現場から見た注意点 

専任媒介契約を取りたいという思いから、相場より高めの査定額が出ることがあります。ただ、高く出しすぎて売れ残ると、「鮮度の低い物件」という印象がつき、結果として値下げを重ねることになりやすいです。大切なのは、なぜその価格なのかを、成約事例などで客観的に説明してくれるかどうかです。 

大手仲介会社か、地元の不動産会社かも、役割で見てみます。大手はデータと集客力があり、価格の客観性を確かめやすいところがあります。昔からある地元の会社は、その地域で探している見込み客を抱えていたり、土地の細かな事情をよく知っていたりすることがあります。どちらがよいと決めつけるより、その物件に合った依頼先かどうかを見たほうが、結果として納得しやすいことが多いです。 

相続人の共有のまま売るときは、媒介契約にも売買契約にも、共有者全員が関わります。窓口をひとりにまとめたいときは、売る前に、名義をどう持つかを決めておきます。 

査定額の見方と会社の選び方は売却査定の記事で、名義をどう持つかは総論の記事で整理しています。 

相続不動産の売却査定で気をつけたいこと｜高い査定額と不動産会社選び 

不動産がある相続の遺産分割｜代償分割と換価分割の違い（総論） 

迷うのは契約の種類より、相続人の方針

一般媒介か専任媒介かは、物件の人気と、任せたい担当者がいるかどうかで選べます。専任媒介なら、3か月以内の期間と、2週間に1回以上の報告で、進み具合も確かめられます。

ただ、相続不動産の売却では、契約形態そのもの以上に、まず相続人全員の意思疎通が取れているかが大切です。 

本当に詰まるのは、いくら以上で売りたいのか、いつまでに現金にしたいのか、どこまで時間をかけられるのかを、相続人のあいだでそろえることです。こうした方針が見えていると、一般媒介がよいのか、専任媒介がよいのかも判断しやすくなります。 

分かれ目は、この方針がそろっているかどうかです。そろっていれば、契約の種類は物件に合わせて選べます。そろっていなければ、どの契約を選んでも、値下げや買主を決める場面で止まります。 

全体の流れの中でいまどこを考えているかは相続の道筋地図で、似た状況でほかのご家族がどう決めたかは相続の判断例で確かめられます。

相続の道筋地図 

相続の判断例 

あわせて読む 

• 相続時・相続後の不動産サポート：売るか、このまま持つか、どこに相談するかの方針整理と依頼先選びから、媒介契約の立会いまで、相続全体の流れの中で整理しています
• 相続後に家を売るなら先に確認：売却方法だけでなく、譲渡税や空き家特例も先に見ておきたい方へ
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相続した別荘地・山林を売るときの注意点 

まとめ 

 一般媒介は、複数の会社に依頼して窓口を広げられる一方、販売活動が控えめになったり、状況が見えにくくなったりすることがあります。専任媒介は、1社に任せて報告を受けながら進められる一方、その会社の力量や姿勢に、結果が左右されやすくなります。 

媒介契約の種類だけで決めるのではなく、相続人の方針に対して、いちばん誠実に根拠を示してくれる不動産会社を選ぶことが、結果としてスムーズな売却につながると思います。 

相続不動産の売却では、媒介契約の選び方だけでなく、査定額の見方、税務、相続人どうしの方針整理も大切になります。どのように進めるのがよいかを、一緒に整理していきます。まだ売却すると決めていない段階でも、ご相談いただけます。初回のご相談は無料です。